BGK wspiera rynek mieszkaniowy. Rozmawiamy z Włodzimierzem Koconem, Wiceprezesem Banku Gospodarstwa Krajowego

 

W jaki sposób Bank Gospodarstwa Krajowego wpisany jest w realizację polityki rozwoju infrastruktury zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe? Jak zmieniły się w ostatnim czasie struktury organizacyjne BGK w związku z realizacją tych zadań?

Od początku swojego istnienia BGK jest najważniejszym uczestnikiem, a tym samym realizatorem planów, strategii, programów rządowych i polityki państwa, m.in. w obszarze mieszkalnictwa. Jeżeli przywołamy przedwojenną część naszej historii to okazuje się, że nasz bank był instytucją, która zapewniała finansowanie bardzo ambitnych na ówczesne czasy projektów czy planów budownictwa społecznego, mieszkaniowego. Do dziś ta rola jest znaczna. W ostatnim okresie została ona wzmocniona, zwiększona i poszerzona. Jako polski bank rozwoju mamy kolejne zadania wynikające z Narodowego Programu Mieszkaniowego. Po raz pierwszy w historii Polski,  w jeden spójny dokument zostały zebrane różne działania dotyczące polityki mieszkaniowej.  Po raz pierwszy od dziesiątek lat jest jeden uporządkowany dokument, który opisuje działania mające skutkować likwidacją w pewnej perspektywie czasowej deficytu mieszkaniowego. Rola BGK w realizacji tego przedsięwzięcia jest przeogromna i wielowymiarowa. Pierwszy z nich dotyczy programów, które jakiś czas temu zostały uruchomione i są powszechnie kojarzone, czyli Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie Dla Młodych. Rodzina Na Swoim to program już zakończony, ale jego rozliczanie będzie trwało jeszcze kilka lat. W programie Mieszkanie Dla Młodych będziemy wypłacać środki jeszcze w przyszłym roku. To są programy dotyczące innego typu wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego.

Kolejny wymiar ma zastosowanie w programach bezpośredniego wsparcia gmin w realizacji ich ustawowego obowiązku, jakim jest zapewnienie lokalu dla najbardziej potrzebujących. Są to programy dotyczące budownictwa socjalnego, w których w ramach instrumentu bezzwrotnego, czyli dotacji, udzielamy finansowania na budowę lokali socjalnych, mieszkań komunalnych, mieszkań chronionych, schronisk dla bezdomnych, noclegowni, po ostatniej nowelizacji również ogrzewalni, a więc obiektów o funkcji mieszkalnej. Lokale te dostępne będą dla najsłabiej uposażonych.

BGK pełni rolę również w obszarze finansowania projektów mieszkaniowych nie opierających się tylko o środki bezzwrotne. Wymieńmy tutaj olbrzymi projekt, chyba największy w historii skoordynowanych działań mieszkaniowych – Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Choć został zakończony kilka lat temu, to nadal prowadzimy jego obsługę.

Zatem dawny obszar wsparcia znany z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) jest dalej utrzymany? Podtrzymane jest wsparcie dla spółdzielni mieszkaniowych i dla spółek komunalnych innych niż TBS-y?

Przede wszystkim, dawny KFM to były i TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe. „Nowy KFM”, czyli Program Społecznego Budownictwa Czynszowego jest adresowany do podobnych instytucji, choć tu przede wszystkim beneficjentami są TBS-y.

Czy w tym programie można liczyć na dotacje?

Nie. Dawny KFM czy obecny Program Społecznego Budownictwa Czynszowego to są instrumenty zwrotne, to są kredyty preferencyjne, gdzie korzyść należy odczytywać w ten sposób, że koszt takiego pieniądza to jest WIBOR, bez marży.

Jaka jest różnica formalnie między wsparciem ze Społecznego Budownictwa Czynszowego a środkami Funduszu Dopłat ?

Fundusz Dopłat jest wydzielonym funduszem poza bilansem BGK. Został utworzony na mocy Ustawy z 2002 roku. Z Funduszu Dopłat finansowane są różne programy rządowe. Jednym z nich jest budownictwo socjalne, a więc: możliwość tworzenia noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni, budownictwa komunalnego, lokali socjalnych z elementem dotacyjnym, czyli ze stosowaniem instrumentu bezzwrotnego. Nawet do 55% kosztów danego przedsięwzięcia może być wsparte z Funduszu Dopłat. Fundusz tworzony jest głównie ze środków budżetowych.

Czyli są to środki na dofinansowanie projektów gmin?

Dotacje do kosztów realizacji projektów. Oprócz gmin mogą się o nie starać organizacje pożytku publicznego czy spółki gminne, które chcą w taki właśnie sposób wspierać realizację  ustawowego obowiązku gmin, dotyczącego zapewnienia mieszkania osobom najuboższych, czy najsłabiej sobie radzącym. Temu głównie służy Fundusz Dopłat.

Na czym polega zatem Społeczne Budownictwo Czynszowe?

Społeczne Budownictwo Czynszowe to jest również program rządowy, w ramach którego oferowany jest instrument zwrotny, czyli kredyt, i jest to kredyt preferencyjny, w którym koszt pieniądza to jest tylko i wyłącznie stawka bazowa WIBOR. Kredyt jest udzielany nawet na 30 lat i jest dedykowany wyłącznie przedsięwzięciom mającym skutkować powstaniem nowej substancji mieszkaniowej, nie wchodzącej w zasób mieszkań komunalnych czy gminnych – w przeciwieństwie do lokali finansowanych  z Funduszu Dopłat.

Te lokale nie wchodzą do zasobu gminnego. Kto zatem może się starać o kredyty?

W dziewięćdziesięciu kilku procentach przypadków kredytobiorcami są TBS-y. Kredyty te adresowane są też do spółek komunalnych, których celem statutowym jest tworzenie zasobu mieszkaniowego oraz do spółdzielni mieszkaniowych.

A do osób prywatnych?

Nie. TBS-y mogą być albo gminne, albo prywatne element prywatności jest w wymiarze prywatnego właściciela Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

A jeśli prywatny przedsiębiorca chciałby budować mieszkania czynszowe, czy może liczyć na wsparcie na zasadzie „ja i wspólnik mamy taki pomysł biznesowy i chcemy dostać wsparcie z BGK”?

Nie, chyba że założą Panowie prywatne Towarzystwo Budownictwa Społecznego, a projekt realizowany z takim finansowaniem będzie uruchamiany m.in. na podstawie zawartej umowy z gminą, nazwijmy to umowy inicjującej to przedsięwzięcie.

Chciałbym zapytać o możliwość wsparcia preferencyjnymi środkami BGK budowy domów komunalnych w formule PPP. Niestety, mamy tylko jeden przykład mieszkań komunalnych  zrealizowany w Oławie, natomiast pojawiają się projekty rewitalizacyjne, jak na przykład w Sopocie czy Gdańsku, gdzie podmiot publiczny zlecił przebudowę tkanki miejskiej, rewitalizację. Inwestor musiał sam zorganizować finansowanie procesu rewitalizacji. W Sopocie partner prywatny pozyskał preferencyjną pożyczkę w ramach Inicjatywy Wspólnotowej JESSICA. Czy przedsiębiorca realizujący budowę mieszkań na wynajem dla gminy w formule partnerstwa publiczno-prywatnego mógłby zjawić się u Państwa po finansowanie? Czy ewentualnie gmina mogłaby na finansowanie takiej umowy pozyskać środki w BGK? To jest zlecenie zadania publicznego prywatnej firmie, podobnie jak miało to miejsce w projekcie rewitalizacyjnym w  Sopocie. Odpowiedzialna jest za to gmina. Czy to gmina mogłaby wprowadzić pieniądze pozyskane w BGK do umowy?

I nie, i tak. Ustawa dotycząca programu Społecznego Budownictwa Czynszowego definiuje podmioty, które mogą ubiegać się o kredyt preferencyjny. Prywatny przedsiębiorca miałby możliwość skorzystania z kredytu komercyjnego, którego też udzielamy. W finansowaniu komercyjnym kredytobiorcą niekoniecznie musi być TBS, to może być inny przedsiębiorca, który realizuje społeczne budownictwo czynszowe, czyli takie, gdzie ustawowo ograniczony jest poziom dochodowości najemców oraz wysokość czynszu. Kredyt ten nie jest dla wszystkich, z niego klasyczni deweloperzy nie korzystają, ponieważ nie spełniają wymogów określonych w ustawie. Definiują one pewną preferencję państwa dotyczącą postawienia akcentu na zapewnienie dostępnego cenowo budownictwa czynszowego dla różnych grup dochodowych. Program Społecznego Budownictwa Czynszowego jest adresowany do grup o niższych dochodach,  które mają niewystarczającą zdolność kredytową, żeby na rynku deweloperskim kupić sobie mieszkanie, bądź na otwartym rynku wynająć je po stawkach rynkowych.

Czyli mamy budownictwo socjalne z Funduszu Dopłat i mamy instrument związany z programem Społecznego Budownictwa Czynszowego. A czy możliwe jest uzyskanie kredytu dla dewelopera, który chciałby brać udział w takich przedsięwzięciach w ramach preferencyjnego wsparcia BGK?

BGK nie ma oferty dla prywatnych deweloperów. Deweloperzy korzystają z kredytów w bankach komercyjnych.

Czy istnieją jeszcze inne preferencyjne propozycje dla samorządów?

Tak. Jest olbrzymi program pilotażowy Mieszkania Plus. W Narodowym Programie Mieszkaniowym jest dziewięć jego realizacji. Jednym z nich jest zapewnienie na zasadach rynkowych, dostępnego i atrakcyjnego cenowo (czynszowo) budownictwa mieszkaniowego, i to jest powszechnie rozumiane jako Mieszkanie Plus.

Czyli poza Funduszem Dopłat i programem Społeczne Budownictwo Czynszowe jest program Mieszkanie Plus?

Osobną grupą działań w Narodowym Programie Mieszkaniowym jest Mieszkanie Plus (M+). Jednym z elementów podprogramu M+ jest działalność, którą realizujemy poprzez naszą spółkę zależną, czyli BGK Nieruchomości. Są to pilotażowe projekty budowy nowych obiektów mieszkaniowych, nowych budynków, mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności.

BGK Nieruchomości jest spółką celową, SPV?

BGK Nieruchomości nie jest spółką celową. To jest spółka zależna Banku Gospodarstwa Krajowego, utworzona w celu zarządzania funduszami inwestycyjnymi działającymi na rynku nieruchomości. Cały ten obszar jest niezmiernie mocno regulowany,  działa pod reżimem Ustawy o funduszach inwestycyjnych. BGK Nieruchomości jest Asset Managerem, takim podmiotem zarządzającym – używając języka ustawy – Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych. Organem, który założył ten fundusz i względem Komisji Nadzoru Finansowego prowadzi sprawozdawczość jest TFI BGK.

Pieniądze BGK Nieruchomości w programie Mieszkanie Plus wzięły się ze spółek, z Narodowego Funduszu?

Nie, to są środki własne banku. Bank jest jedynym inwestorem funduszu, czyli jest jedynym posiadaczem certyfikatów inwestycyjnych, które wyemitował Fundusz, a aktywami Funduszu zarządza BGK Nieruchomości.

Choć ekonomicznie bank jest inwestorem?

Ekonomicznie bank jest inwestorem stuprocentowym, natomiast Fundusz jest osobnym bytem prawnym i ryzyko inwestycyjne ponosi właśnie fundusz.

I to się dzieje dzięki Narodowemu Programowi Mieszkaniowemu, w ramach jego realizacji?

Tak, i nie. Tak, w tym sensie, że jeden z naszych funduszy inwestycyjnych, zarządzanych przez BGK Nieruchomości, prowadzi działania skutkujące budową portfela inwestycyjnego tego funduszu. Są to projekty pilotażowe Narodowego Programu Mieszkaniowego w segmencie dostępnych cenowo mieszkań na wynajem z możliwym dojściem do własności, które nazywa się Mieszkaniem Plus. Podkreślę, że jesteśmy na etapie pilotażu, który ma zweryfikować stosowane rozwiązania organizacyjne i techniczne, a także pokazać innym podmiotom, że to jest wykonalne, że to się da zrobić. A przy okazji jesteśmy w stanie dać pewne podpowiedzi rynkowi. Te podpowiedzi będą w kilku obszarach. Jednym z nich jest obszar rozwiązań projektowych, architektonicznych. 12 września tego roku będzie rozstrzygnięty konkurs na koncepcje architektoniczne budynków mieszkalnych, które mają szansę, bądź będą realizowane jako pewien standard w ramach programu Mieszkanie Plus.

I zamkną się w budżecie, jakość i budżet się zrównoważą?

Bierzemy pod uwagę wszystkie aspekty: przestrzenne, funkcjonalne, projektowe, również  kosztowe. Drugi wymiar to są technologie, takie które pozwalają na minimalizowanie kosztów realizacji.

Swojego czasu toczyła się dyskusja wśród niektórych deweloperów, czy uda się za tak niskie budżety wybudować niedrogie mieszkania. Rozumiem, że sprawdzacie Państwo, tak pilotażowo, że jednak jest to możliwe?

To jest jeden z celów. W związku z deficytem mieszkaniowym i założeniami Narodowego Programu Mieszkaniowego likwidacja tego deficytu wymaga działań na znacznie większą skalę. Większą, niż obecnie działa nawet największy deweloper. Mamy niepowtarzalną szansę przetestować pewne rozwiązania, i jednym z rozwiązań, które będziemy testować jest budownictwo z prefabrykatów. Pół Europy Zachodniej buduje w systemach prefabrykowanych, dlaczego my nie mielibyśmy tego robić, zwłaszcza że firmy, które dostarczają te prefabrykaty do Szwecji czy do Niemiec to są firmy produkujące wszystko w Polsce.

Chodzi o sprawdzenie koncepcji architektonicznej i technologii, aby zbić koszty i jednocześnie dać odpowiedni standard lokali ?

Chcemy podpowiedzieć innym, którzy będą chcieli również budować dostępne cenowo mieszkania na wynajem. Nie jest naszą rolą, BGK i BGK Nieruchomości, być jedynym i wyłącznym „dostawcą” tego produktu na rynek, bo to nie o to chodzi. Deficyt mieszkaniowy jest szacowany nawet na 3 mln mieszkań. 5-6 mld złotych o których mówimy, jako skali zaangażowania banku, to jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, a potrzebne są setki tysięcy.

To dotyczy zarówno mieszkań na wynajem z możliwością odkupu, jak i tych mieszkań tylko na wynajem?

Tak. I jednych i drugich.

I źródłem finansowania jest Narodowy Program? Są w nim jakieś pieniądze, które do Państwa trafiają? Czy to jest zupełnie na ryzyko inwestora?

Projekty pilotażowe są realizowane na ryzyko własne banku. Bank Gospodarstwa Krajowego jest bankiem rozwoju, więc wymiar tej prorozwojowości i misyjności widzimy tutaj jako niezmiernie istotny element.

Misja BGK jest znana i powszechnie szanowana. Rozumiem, że złagodzenie agresywnych kapitałowych mechanizmów jest na etapie nie tyle finansowania i budowy mieszkań, które później muszą się rozliczać z kredytu, co na etapie wkładu udostępnienia nieruchomości? To dzięki tym właśnie nieruchomościom publicznym, czy Skarbu Państwa czy samorządowym, ma być taniej? Czy ja dobrze to rozumiem?

Moim zdaniem pozyskanie gruntu na realizację projektów mieszkaniowych to nie jest główne źródło zmniejszania kosztów. Ważny jest też projekt i technologia.

Czyli optymalizacja skali?

Optymalizacja kosztowa, skala działania i również zaakceptowanie racjonalnego poziomu zwrotu. Bo to jest inwestycja, fundusz inwestycyjny. Jako jedyny inwestor jesteśmy w stanie zaakceptować zwrot z kapitału, jaki w fundusz inwestycyjny zainwestowaliśmy, na poziomie niższym, niż jest w stanie to zaakceptować deweloper budujący na otwartym rynku mieszkaniowym.

Zatem w ramach rządowej polityki, BGK Nieruchomości, które jest jakby prekursorem innego modelu finansowania, dzięki skali, dzięki zaangażowaniu BGK i współpracy z gminami, możliwe jest udzielenie przykładu innym w ramach pilotażu. Kluczowe jest zatem porozumienie z lokalnym samorządem?

Z reguły na tym właśnie polega Mieszkanie Plus, że partnerem w przedsięwzięciu jest lokalny samorząd.

I przykładem może być tu Wałbrzych?

Jak najbardziej. Ale też podam inny przykład – Jarocin. Tam partnerem jest lokalny samorząd nie bezpośrednio, a poprzez Jarocińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

To znaczy?

Są 2 typy TBS-ów: prywatne i gminne. W przypadku Jarocina partnerem naszego funduszu jest jarocińskie TBS, które jest gminne. Aktualnie w trakcie budowy w Jarocinie jest około 400 mieszkań. Jest to istotne, ponieważ  w decyzji o budowie mieszkań i zaangażowaniu możemy zaobserwować pewną dalekowzroczną wizję włodarzy tej miejsko – wiejskiej gminy. Oni widzą perspektywy dla budżetu gminy, ponieważ mieszkańcy nowych mieszkań będą płatnikami PIT-u. Widzą możliwość zwiększenia liczebności dzieci w szkołach, które mają na swoim terenie. Nie będą musieli ich likwidować i ponosić kosztów, będą mieli subwencję edukacyjną. Widzą w tym możliwość dania pewnego impulsu dla rozwoju biznesu, bo mają podstrefę strefy ekonomicznej. Budują z własnych środków halę, którą będą wynajmować przedsiębiorcom lokalnym i nie tylko lokalnym. Więc  jest to dosyć kompleksowe myślenie. To jeden z projektów, który już dziś jest realizowany i do końca roku pierwsza faza mieszkań będzie wykończona i oddawana najemcom.

Czyli z gminą współpracuje „fundusz” BGK Nieruchomości…

BGK Nieruchomości nie jest funduszem. Jest spółką zarządzającą funduszem inwestycyjnym.

Istnieje zatem animowane przez BGK źródło finansowania, inwestor dla takiego przedsięwzięcia, natomiast gmina jest partnerem, który udostępnia lokalizację, zaprasza na swój teren, a potem rozpoczyna się zlecanie prac budowlanych i cały proces inwestycyjny?

Budowę zleca spółka celowa funduszu. A spółka celowa jest tworzona wspólnie przez fundusz i partnera lokalnego, czyli albo TBS, albo gminę.

Jak wyglądają powiązania między BGK, strukturą BGK Nieruchomości oraz poszczególnymi funduszami inwestycyjnymi?

W grupie Banku Gospodarstwa Krajowego jest Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych BGK,  które tworzy fundusze inwestycyjne. Jest też spółka BGK Nieruchomości S.A., która zarządza aktywami tych funduszy. Jest wreszcie sam Bank Gospodarstwa Krajowego, który zasila fundusze kapitałem, obejmując certyfikaty inwestycyjne. Tak wygląda schemat. Inwestycji dokonują fundusze, ale ponieważ fundusze inwestycyjne to są takie wirtualne byty…

„Kieszonki” z pieniędzmi?

W uproszczeniu tak. Musi być ktoś, kto z tych kieszeni wyjmuje środki, i to jeszcze na taki cel, który jest określony w statucie i strategii inwestycyjnej funduszu. I takim podmiotem jest BGK Nieruchomości. To przedstawiciele BGK Nieruchomości jeżdżą po Polsce, rozmawiają z gminami, podpisują z nimi listy intencyjne, ale nie w swoim imieniu, tylko w imieniu Funduszu.

I w programie Mieszkanie Plus BGK Nieruchomości, jako zarządzający funduszami, pojawia się w jakimś mieście, podpisuje umowę i tworzy spółkę, którą finansuje?

Tak można powiedzieć. Z jednym uzupełnieniem: wszystkie te działania, tj. podpisanie umowy, utworzenie spółki z gminą, finansowanie działalności tej spółki, są działaniami w imieniu funduszu inwestycyjnego, którym zarządza BGK Nieruchomości.

Jakie są w takim razie relacje pomiędzy samorządem, Narodowym Funduszem Mieszkaniowym i Narodowym Operatorem Mieszkaniowym. Czy Państwo też będziecie z nimi współpracować?

O tych relacjach będzie można rozmawiać, gdy będzie przyjęta ustawa.

Natomiast BGK realnie już uczestniczy podpisując umowy z samorządami dotyczące lokalizacji w danym samorządzie, dobiera sobie partnera, np. TBS lokalny, i ze środków, którymi zarządza może finansować inwestycje w obszarze mieszkalnictwa w tej gminie, która go zaprasza do współpracy?

Tak.

Na stronie internetowej BGK Nieruchomości, jest formularz kontaktowy z BGK, służący do nawiązania współpracy. Co będzie decydować o możliwości współpracy, jakość tych lokalizacji?

Nie chcę mówić za BGK Nieruchomości, bo oni są odpowiedzialni za realizację  strategii inwestycyjnej funduszu, ale najprościej mówiąc BGK Nieruchomości w imieniu funduszu uzgadnia treść listu intencyjnego, który opisuje zasady, na jakich będą ze sobą współpracować fundusz i gmina.

Nasuwa mi się jeszcze pytanie. Państwo angażujecie kapitał, powierzacie fundusze. Fundusze są zarządzane przez zarządcę, czyli BGK Nieruchomości. Czy istnieje zatem jakaś opcja, czy TFI mogłoby współpracować z prywatnym inwestorem, takim, który realizuje zadania publiczne?

Ma Pan na myśli BGK Nieruchomości?

Tak, BGK Nieruchomości.

Oczywiście. Mandat, który posiada BGK Nieruchomości nie wyklucza współpracy z podmiotami prywatnymi.

A pozostałe produkty banku mające związek z mieszkaniami?

Mamy jeszcze w swojej ofercie Fundusz Termomodernizacji i Remontów. To jest fundusz dedykowany wsparciu finansowemu działań poprawiających efektywność energetyczną obiektów.

A Plan Junckera?

Niedawno podpisaliśmy z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym umowę  dotyczącą utworzenia platformy inwestycyjnej w ramach Planu Junckera, mającej za cel swojego działania właśnie mieszkalnictwo, tzw. affordable housing, czyli dostępne czynszowo budownictwo społeczne.

To produkt raczej dla TBS-u, czy dla inwestora?

To jest porozumienie dotyczące utworzenia platformy inwestycyjnej, a więc opisujące pewne zasady  i role BGK oraz Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Na jesieni zapewne będziemy już gotowi do podpisania właściwej umowy kredytowej. W następstwie podpisania tej umowy TBS-y będą korzystać ze środków z Planu Junckera, czyli Europejskiego Funduszu Inwestycji Strukturalnych.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał Bartosz Korbus

 

Data publikacji: 28 lipiec 2017


POPRZEDNI ARTYKUŁNASTĘPNY ARTYKUŁ
« »